Dem Erwerber einer noch herzustellenden Immobilie kann ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung zustehen, wenn die Fertigstellung verspätet erfolgt. Dies gilt auch dann, wenn Ursache der Verzögerung Baumängel sind. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte unlängst einen Fall zu entscheiden, in dem eine Eigentumswohnung auch zwei Jahre nach dem vereinbarten Fertigstellungstermin noch nicht bezugsfertig war. Die 5-köpfige Familie der Erwerber bewohnte in diesem Zeitraum eine Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 72 m². Die erworbene Eigentumswohnung hatte eine Größe von ca. 136 m².
Der BGH bejahte einen Anspruch der Erwerber auf Nutzungsausfallentschädigung, den er auf §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 BGB stützte. Der Erwerber einer Immobilie kann hiernach als Vermögensschaden auch einen Ausgleich für die Vorenthaltung der Gebrauchsmöglichkeit verlangen. Dies gilt auch für Fälle einer verzugsbedingten Gebrauchsvorenthaltung, also nicht nur bei deliktisch bedingtem Nutzungsausfall, sondern auch bei vertraglichen Ansprüchen. Es kommt nicht darauf an, ob der Gebrauch einer bereits übergebenen oder einer erst noch herzustellenden Immobilie entzogen wird.
Voraussetzung ist allerdings, daß sich der Erwerber auf eine signifikante Auswirkung auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung, also eine fühlbare Gebrauchsbeeinträchtigung berufen kann. Eine solche Beeinträchtigung ist gegeben, wenn die dem Erwerber während des Verzugs zur Verfügung stehende Wohnung eine deutlich geringere Qualität aufweist als die geschuldete. Maßstab für den Qualitätsunterschied ist der Vergleich zwischen der tatsächlich verfügbaren und der erworbenen Wohnung. Der Erwerber darf nicht darauf verwiesen werden, daß die zur Verfügung stehende Wohnung angemessen ist und in der Vergangenheit ja auch ausreichend war. In dem vom BGH entschiedenen Fall genügte die erheblich größere Wohnfläche der erworbenen Wohnung, um einen deutlichen Qualitätsunterschied zu bejahen. Es kommt allerdings immer darauf an, ob eine fühlbare Beeinträchtigung durch die Gebrauchsvorenthaltung verursacht wird. An einer solchen fehlt es, wenn die Immobilie ohnehin nicht genutzt worden wäre oder bei untergeordneten Flächen wie Terrassen und Gärten. Für eine nicht benutzbare Garage kann dagegen eine Nutzungsausfallentschädigung in Betracht kommen. Wird der Gebrauch nur kurzzeitig vorenthalten und kann dem durch zumutbare Umdisposition begegnet werden, dürfte es an einer signifikanten Auswirkung auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung des Erwerbers fehlen, so daß eine Entschädigungspflicht nicht zu bejahen ist.
(vgl. BGH Urteil vom 20.02.2014, Az.: VII ZR 172/13)
