Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört, so ausdrücklich § 1 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Eigentumswohnung wird regelmäßig zwischen einem Bauträger und dem Erwerber geschlossen, wobei sich der Bauträger im häufig auch als Bauträgervertrag bezeichneten Kaufvertrag ausdrücklich zur Herstellung des Vertragsobjektes verpflichtet. Durch einen solchen Vertrag erhält der Erwerber neben dem Sondereigentum einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und ist mit diesem Miteigentumsanteil Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Treten im Laufe der Herstellung des Vertragsobjekts Baumängel auf, so stellt sich die Frage, welche Gewährleistungsrechte wegen welcher Baumängel von wem gegenüber dem Bauträger geltend gemacht werden können.
Treten die Baumängel am Sondereigentum auf, so stehen dem Erwerber die in § 634 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) bestimmten Rechte zu. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Erwerber dann Nacherfüllung verlangen oder den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen oder vom Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.
Nicht ganz so einfach gestaltet sich die Wahrnehmung dieser Rechte, wenn Baumängel am Gemeinschaftseigentum vorhanden sind. Hier unterscheidet die Rechtsprechung zwischen gemeinschaftsbezogenen Rechten, wie den Ansprüchen auf Mängelbeseitigung, Kostenvorschuß und Kostenerstattung sowie den rein individuellen Rechten des Erwerbers, wie insbesondere Rücktritt und Schadensersatz. Die Ausübung der gemeinschaftsbezogenen Gewährleistungsrechte wegen Baumängeln kann die Wohnungseigentümergemeinschaft an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Damit fällt auch die Zuständigkeit für die Setzung von gemeinschaftsbezogenen Fristen, wie der Frist zur Beseitigung des Baumangels am Gemeinschaftseigentum in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Möchte ein Erwerber wegen eines Baumangels am Gemeinschaftseigentum zurücktreten oder Schadensersatz geltend machen, so muß er sich an die Gemeinschaft wenden und diese zu einer rechtswirksamen Fristsetzung veranlassen. Denn die Ausübung des Rücktrittsrechts oder die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches hängt in einem solchen Fall davon ab, daß die Gemeinschaft rechtswirksam die Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat.
Hat die Gemeinschaft die Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum noch nicht durch einen entsprechenden Beschluß an sich gezogen, bleibt der Erwerber in der Geltendmachung auch dieser Rechte unbeschränkt.
(Vgl. BGH, Urteil vom 12.07.2007, Az.: VII ZR 236/05 sowie BGH, Urteil vom 19.08.2010, Az.: VII ZR 113/09)
