Kostentragung für Baumaßnahmen in Tiefgarage einer WEG
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im November 2021 geurteilt (BGH, Urteil vom 12.11.2021 – V ZR 204/20), dass Wohnungseigentümer eine Untergemeinschaft auch für eine Tiefgarage bilden können, wenn diese zugleich als Fundament des aufstehenden Gebäudes dient. Daher fällt es auch in die Beschlusskompetenz nur dieser Mitglieder der Untergemeinschaft, einen Beschluss über die Kosten zur Sanierung der Tiefgarage fassen.
1. Sachverhalt
Im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen alle anwesenden Wohnungseigentümer, die Tiefgarage sanieren zu lassen. Laut der Gemeinschaftsordnung (Teilungserklärung im weiteren Sinne) war die Tiefgarage als Untergemeinschaft ausgestaltet, also – trotz gemeinschaftlichen Eigentums aller Wohnungseigentümer – einem besonderen Personenkreis nicht nur exklusive (Nutzungs-)Rechte, sondern auch besondere (Instandhaltungs- und Kostentragungs-)Pflichten zugedacht. Nach einem Sonderumlagenbeschluss zur Finanzierung der Sanierungskosten, den allerdings nur die Mitglieder der Untergemeinschaft gefasst hatten, sollten nur Parkplatzeigentümer zahlen. Gegen diesen Beschluss wandte sich ein Wohnungseigentümer (und gleichzeitiger Stellplatzinhaber) mit der Begründung, für die Kosten hätten – mangels Beschlusskompetenz der Mitglieder der Untergemeinschaft – alle Wohnungseigentümer und nicht nur die Stellplatzinhaber aufzukommen. Er gewann vor dem Amtsgericht und dem Landgericht mit seiner Beschlussmängelklage. Der BGH änderte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Klage ab.
2. Entscheidung
Anders als die Vorinstanzen entschied der BGH, dass die Sonderumlage wirksam von den Mitgliedern erhoben werden konnte. Nicht nur könnten die Stellplatzinhaber in einer Tiefgarage eine eigene Untergemeinschaft bilden (Rn. 13 des Urteils). Dieser Untergemeinschaft komme auch die erforderliche Beschlusskompetenz zu (Rn. 15). Ergebe sich durch Auslegung der Gemeinschaftsordnung eine weitgehende Selbstständigkeit der Untergemeinschaft, folge hieraus eine objektbezogene Kostentrennung für verschiedene Anlagen auf dem Wohnungseigentumsgrundstück (Rn. 18 f.). Eine solche Kostenübernahme durch die Mitglieder gebildeter Untergemeinschaften sei zulässig, wenn die verschiedenen Baukörper eine eindeutige Kostenzuordnung ermöglichen (Rn. 19). Eine solche sei auch bei tragenden Bauteilen möglich (Rn. 25 ff.).
3. Fazit
Wohnungseigentümer sollten Beschlüsse zur Kostentragung stets darauf prüfen, ob nicht die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) eine besondere Kostentragungsregelung und darüber hinaus auch besondere Beschlusskompetenzen vorsieht. Dabei ist gegebenefalls eine Auslegung der Gemeinschaftsordnung erforderlich. Sind bestimmte Wohnungseigentümer für einen Teilbereich (Mehrfamilienhaus, Tiefgarage etc.) hinsichtlich Instandhaltung, Instandsetzung und Kostentragung zuständig, trifft sie jedenfalls insoweit die Kostenlast.
